装修竣工验收表

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装修竣工验收表

谢邀,

该维权还是该收房呢?

有些人说不管有没有约定都要看竣工验收备案表,没有就拒收,

有些人又说竣工验收备案表可以接收房,只是拿不到交房到取得备案表那段时间的违约金

题主问的这两种观点,说的都对。

竣工验收备案表制度的依据是《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》,全国适用。

建设工程质量管理条例 第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

据说,最早竣工验收采用的是许可制。这个方案不太容易操作:住建委要派公职人员一个房子一个房子验收,全部验收合格方可批准。房地产浪潮掀起,一天竣工那么多工程项目,住建委才几个工作人员,根本跑不过来,于是就改成备案了。备案就是开发商去各单位申请、签字、盖章,章子齐了去政府申请备案。(此小道消息未经核实)

虽然中央有统一的政策,具体到地方怎么执行,各地自己也说了算。各地政府部门会发展自己的版本,原则上一部法都相似,但是细节百花齐放。有一些地方也不完全按照中央部委的法条来执行。比如上海市1997年就有自己的验收办法,比中央出台备案制度还早了三年。上海采用《上海市新建住宅交付使用许可证》,依据的是上海本地的规定。等住建部的法规出台后,上海也没有删掉交付使用许可,而是二者都保留,并一直沿用至今。只不过是把竣工验收备案加到交付使用许可前面,作为后者的申请条件之一,交房依据的是住宅交付使用许可证。

全国来看,没有竣工验收备案表是不能交房的,这个执行的也相对算是严格。尤其是2006年采用网签备案制度之后,各地住建部门都出台自己版本的范本合同,在这些购房合同中,主合同关于交房条件这条一般都会加上竣工验收备案表,使得取得竣工验收备案不仅仅停留在法律上,也变成大部分开发商的合同义务。

我说大部分开发商,就是说,也有小部分开发商是不按套路来的。

有的开发商倚仗自己签约时的优势地位,会把交房条件削减为五方验收或者四方验收,因为施工方、监理方在对付业主的时候,和开发商的立场基本一致,所以他们自家人一人扣个章是分分钟的事情。买房的时候,签字交钱之前,因为这个条款就在合同里,一眼就应该看到交房条件没有竣工验收备案表和两书。遇到这种从一开始就没打算竣工验收的开发商,最好别买他的房子。

当开发商没有达成条件就强行交房的时候,业主别想当然的认为他们是专业的所以权威。绝大多数情况下,你拒收,都是合理合法,符合合同约定的。后果就是开发商违约,逾期交房,要支付你违约金。一点毛病也没有。

如果业主急着入住,收房,就视为业主用事实行为接受了开发商不具备合同约定(法律规定)条件就交房,你不能再向开发商主张你入住后逾期交房的违约金。所以收与不收,主要是取决于业主对违约金是否看重,这是最直接的。

除了违约金的因素外,最需要考虑的是未能取得竣工验收备案的原因。

开发商是拿地,卖房,但是盖房子的不是他而是施工方。盖一个楼看似容易,但是这里面有一万件事情,任何一个环节出问题都有可能导致不能如期交房。我们说计划赶不上变化,所以工程逾期在房地产项目中十分普遍。如果是正常的逾期装修竣工验收表,我觉得违约金要不要其实都无所谓,毕竟不多,费好大力气要几千块钱,有那个功夫还不如多接个案子。

但是如果是不正常的逾期,事情就可大可小了。

随手举几个例子,比如我就遇到过:

1、施工过程中发现设计图纸有问题,必须临时改规划导致延期交房的(设计问题);

2、项目经理不作为,一直给总公司汇报项目将如期完工,结果实际上没完成的(管理问题);

3、遇到政治事件(奥运会、APEC、青奥会)为了保障蓝天政府喊停的(政治事件);

4、因为房子有严重质量为题不得不返工喊停的(施工问题);

5、有因为开发商资金链条断裂,拖欠施工款导致不能及时交房的(资金问题);

6、有因为项目里有高压线,电网公司不同意迁移不能交房的(配套设施问题);

7、开发商房子没大毛病,但是拖着税款、土地出让金不给,政府就是不肯验收(行政问题);

8、有变更规划被处罚,欠政府罚款不给,也一样拿不到竣工验收备案(规划变更问题)。

这些情况可大可小,应对策略也不同。一眼就看到问题严重的,不是收不收,而是退不退的问题。既然要退,自然就不会收。再比如开发商资金链条断裂装修竣工验收表,房子盖到一半强行交房,这个时候业主就最好果断先收房——你不占下来,可能就被债主执行走了。占下来之后,就做保全,有钱就退房要钱,有房就占房拿证,无论怎么样先占下来再说。

开发商延期交房看似都是一样的,背后的原因千奇百怪,可轻可重。都是咳嗽,背后的原因可以是肺炎、也可以是气管炎,光是止咳可不行。诊断工作需要有专业知识,同时耗费时间精力。除了直接询问知情人以外,就是按照开发商申请的材料按图索骥来逆向搜索,看他缺什么文件。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:

(一)工程竣工验收备案表;

(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;

(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;

(五)施工单位签署的工程质量保修书;

(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。

住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

按照住建部的管理办法,竣工验收备案表申请的时候,需要提交《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、规划、环保、消防、人防验收通过的文件、施工单位签署的工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,各地会在这个基础上根据具体情况提出更具体的需求。

比如规划验收通不过,可能是因为原本规划14层的房子多盖了两层,规划不给验收。

比如消防验收通不过,可能是因为消防通道改成了住宅,消防不给验收。

前者影响了房子的结构安全(设计的时候毕竟只有14层),偷了面子坑了国家的土地出让金,破坏了社会主义市场经济秩序,后者则直接危害业主的性命安全。大概六七年前,我们帮一群业主退房的案子,就是开发商通知交房的时候,小区楼是盖好了,但是现场是这样的。

(此图只是说明,并非维权项目)

法官去现场查看的时候,业主、律师、法官的车都开不进去,大家只能踩着泥步行走过去。律师趁机给法官说,如果就这样入住,消防车也一样开不进去,只要出事就不得了。后来法官最终判了退房。退房可能不仅仅靠这一个理由,但是这个问题确实是要考虑进去的因素之一。

同样是在这个案子里,有的业主就收房了。一般来说这里有个潜规则,就是收房的业主不方便再退房。这个规矩主要是因为开发商角度,你要是没收房,开发商退你钱,他可以再卖。但是你要是收了房,入住了、装修了,这套房子就不再容易卖得掉。站在法律角度说,法律上你用你收房的事实行为表示你对这个条件认可,那么法院不支持你退房的可能性也会提高。我提这个,就是警告业主不要总觉得自己有理,就一定能退房或者赔偿,开发商也会去法官那讲自己的难处,让法官认为判他败诉后果更严重。

没有竣工验收备案表的房子,除了违约金之外,还要考虑退房的问题,这是第二个层面。

第三个层面,业主有些是刚需,不得不去收房子。

这种情况下,收房会相当于放弃掉一部分违约金,但是不等于你放弃全部违约金。因为违约可以有很多种,规划变更是违约,质量不合格是违约,办不下房产证是违约,不是只有逾期交房这一种。我们说收房主要影响的就是逾期交房的违约金,如果房子缩水了,混凝土质量不合格了,这些各有各的赔偿,互相不会冲突,不是你一收房就所有的权利都放弃。

一般来说逾期交房基本就会逾期办证,有的时候基于逾期交房,会导致永远无法办证——取得竣工验收备案是办不动登记的前提条件——北京有个别墅项目,二十年了还没房产证,因为规划变更的罚款开发商一直拖着不交,价格只有有房产证房子的1/3,而且有价无市。所以你如果不选择退房、不维权,而是收房,拖到房产证办证的时候还有一次机会。相应的风险也提高了,因为住了多年房价上涨,退房退不掉、卖房卖不掉就砸在手里很尴尬。

逾期交房的违约金也不是说收房就全部放弃。因为开发商通知你收房的时候不一定是合同约定交房的那天,有可能早,更多的是晚。所以就算你收了房,你还可以向开发商主张你从合同约定交房的那天,到实际收房这天中间的违约金。这些违约金开发商一般都不主动给,要也不给,告了才给,十有八九还要打折。所以题主听人说:

有些人又说竣工验收备案表可以接收房,只是拿不到交房到取得备案表那段时间的违约金

这个话是没错的,他的前提是交房这天已经晚于合同约定的交房日期,业主收房也有前面一段的违约金拿(合同——》交房——》取得竣工验收备案),无非是少而已。毕竟你就算选择不入住,你也要租房住,你有别的房子住,这个房子收了房也可以出租。现在开发商普遍违约金约定的畸低:一天万分之一,万分之零点几都有,算下来真的没多少钱,和租房的租金差不多了,后半段违约金的性价比就相对低一些。

第四个层面,刚需业主可以先验房再决定是否收房。

验房往往能让你下定决心,多一份选择的参考。现在很多开发商除了没有竣工验收备案表,还不许你先验房再收房。虽然我们今天说很多验房机构有点敷衍了事,大毛病都不去验,只盯着空鼓、找坡这些问题,但是即便如此开发商还藏着掖着,非要你先收货,再验货,可见他肯定有什么事情瞒着你。

我们说今天咱们在肯德基买个全家桶,送餐员都没有这么霸道,你要是说少了个汉堡,人家马上给你再送一个。我们的开发商连快餐行业都不如,对自己的产品一点信心都没有。他们这边不让业主验房,那边他们自己早验过了。因为他要在工程尾款上和施工方扯皮,上法庭的时候就不说自己这个房子没毛病了,怎么毛病多怎么来——我认为开发商在做原告的时候,还比较真实。

第五个层面,为了赚开发商逾期交房的违约金,就憋着不收房也不全是理性行为。

但是对于维权业主来说,收房 = 认怂。

所以实践中大部分客户都是宁可不收房也要坚持维权。不收房的业主越多,开发商也越不高兴,除了引起一系列问题之外,业主不收房就等于维权还在继续,维权一直持续,开发商就每天都要担心。

有些开发商也学得比较聪明了,要在合同里约定不收房等于违约,他反过来还要业主出违约金。合同里有这个条款的开发商,一般都会起诉维权业主,用违约金来逼业主们妥协。业主告他告不赢,但是他告业主就有蜜汁自信。这也是今天我们司法大环境比较差的一个体现。

法律上违约金一般都要和实际损失挂钩,合同法司法解释支持违约方请求酌情降低违约金,以不高于实际损失的130%为标准。其实业主入住与否对开发商根本没有损失,既然损失为零,零的130%也还是个零。这个拒收房屋的违约金,本质就是“你不可以维权”的钱,威慑作用大于经济利益,专门用来打击反对派的。

和前面同理,买房的时候看到合同里写逾期收房也算你违约的,这种开发商从一开始就没憋着正经交房给你,最好别买他的房子。

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