装修费税

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装修费税

刚办完不动产证,特意来回答下这个问题。网拍过程中从知乎上获得很多信息,其中有不少经验之谈,所以自己也想把网拍房产的购房感受和流程分享给大家,反馈给知乎的用户。

先给看房买房、还有正在装修新家的同胞们点个赞吧,中国人家的观念和味道很足,所以无论买房还是装修房子都突出一个“家”本位的观念,这其中的苦楚、无奈、焦虑、艰辛,我想是每一个买房人都能引起的共鸣。

———-写在之前

网拍的第一步首先要了解你当地的房价和网拍的房子作出对比性的参考,对周边房价有一个普遍性的考察后,才能了解网拍所提供的标的价格是否在一个合理区间。以我的房子为例装修费税,我所在的城市(四五线吧)在近一年来房价普涨,新楼盘期房基本逼近了6500元(毛坯)。在整体房间涨溢明显的作用效果下,这个城市的房价有种买张不买跌饥饿营销的味道。我是外地人,由于刚性需求的原因,必须近期入手一套房子。在辛辛苦苦的逛完一手和二手市场后,经历过的酸甜苦辣都不在这里细说了,总之是没有找到一套靠谱而价格合适的房子。

无意中在淘宝网点开了司法网拍,在目前我所在的城市里房屋交易还是一个卖方市场,总体处于供不应求的状态,所以司法网拍的参拍率和关注度还是蛮高的。相继的我参与了3套房子的拍卖。但成交价格还是与自己的理想价有比较大的出入,所以都未能入手。这里强调下,拍卖流程我觉得作为流着互联网血液一代人,大家应该都不是太大的问题;我在知乎上看到介绍拍卖技巧的,其实也用处不大。

一、看样:法院在淘宝挂出房子后,会留下联系方式以便咨询,还会安排看样时间。但我觉得在实际操作过程中看样由于法官无钥匙、工作繁忙、看样时间不对位等种种问题,实际在参拍前能看到房子的少之又少。而在没看到房子前,房子里是否住人、房间布局是否合理、房间有无发生不利事件等等都是未知数,敢不敢参拍就因人而异了,这也就是网拍房产不确定因素之一。

我参与网拍的两套房子…上图(我未买入),在我参拍的房子我都无法入户看样。

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细心的知友们可以看下,最后的成交人在最短的时间内抬价,根本不给其他人机会,这就显示出了买入的决心。

二、缴保证金前注意事项:

1、房屋是否租赁。这点就不冗叙了,知友们答复的已经比较全面了。

2、房屋是否具有不动产证。土地证和不动产证双证合一后,新不动产证涉及房屋买卖,贷款、所有权归属等众多根本性问题,所以是否具有不动产证是非常非常非常关键的。归纳起来我认为大部分房产归纳起来有三类1:有备案,无证。这种情况都比较麻烦了,在日后过户过程中法院会采取更改合同备案的方式变更所有权归属。但房管局合同备案不一定意味着一定能取得房产证,不少小区因为违建、一房多卖、抵押贷款等多种问题根本无法取得房产证;也有一些小区可以顺利取得房产证。最好的辨别方式就是去这个小区打听一下,如果前期的房子下证了,后边的应该会下,这就要具体情况具体分析了。2、有证,大证但无小证。注意了,法院公告上写的房屋权证号不一定是就是原房主的不动产证号。我所购买的房子就属于这种情况。在法院的拍卖公告上写有权证号,实际上是开发商的大证,需要有土地分割报告才能划自己的不动产证。3、原房主具有不动产证。这种情况就比较方便了,不出意外可以直接下到买受方名下。

3、原房主是否缴纳契税。

4、原房主缴税是否满两年。

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上述两点是我认为是非常非常关键的。这也直接关系到拍卖房子的成本价。我所在的地区契税按照房屋面积是1.5,增值税是4.5。还举上述图片中,我参拍房产的例子。我出价是88.5万,最后成交人出价89万,所以我未拍得。后来因为是同一小区,所以我打听到的信息是这套房子因为原房主未交税,需缴纳的税率是1.5(原房主契税)+4.5(增值税)+1.5(契税)+1(个税)=8.5×89万=7.565万。

说白了,这套房子简直就是一个坑。

但是问题来了,在交保证金之前,大部分的法院公告里都会有这样一句话

这句话就把所有拍卖机构和卖方的责任给厘清了

对于买方,在交保证金之前,房产仍是原房主姓名的情况下,自行去房管局和税务局查询过户所需税费情况,基本处于一个不现实的状态。所以这也就是司法拍卖房产最大的不确定因素了。

5、个税。

我一直以为满五唯一是是否缴纳1%个税的唯一标准,直到我在写这篇回复时我看了这样一篇新闻….

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这是不是又是一个坑呢?????

综上,我个人觉得这五点是一套房产过户成本因素的考量指标。

三、拍下房产后的一些过户细节:

1、我所拍得的房产是大证在开发商名下,所以过户的流程为 开发商-原房主-我,花费=1.5契税+1个税+大维基金=2.7万元,剩下一些测绘费、工本费等杂费未列入其中,整个过户周期耗时2个月,是相当麻烦的。具体流程我都不再详写了,确实是跑断腿的一个节奏。

2、关于拍卖机构法院:我所购得的房产不存在出租和清场的问题,所以知友们请参照其他情况。过户的手续问题牵扯比较多,首先第一点是大证转小证,由于原房主按揭未还款,拖欠开发商保证金3万余元,开发商不愿提供土地分割报告,导致我无法下发不动产证。我联系山阳区法院朱法官处理时,朱法官不是不接电话装修费税,就是托三阻四,说白了根本不管。所以我认为拍卖机构是否负责也很关键,如果在房产过户的过程中任何一细节没有处理好的话,法院又不出面,过户基本会搁浅。如果外地的法院来查封本地的房产,那过户中的任何问题,你都要来回两地去沟通解决,难度可想而知。

写在尾段:

最后还是顺利拿到了不动产证

树活一张皮,人活一本证呐!!!!!

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