关于强制实行住宅精装修房交付标准的建议

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摘要:关于强制实行住宅精装修房交付标准的建议四川鼎立律师事务所 施杰我国现在住宅的交付是以清水房和毛坯房为主,精装修房为辅,导致大量的装修材料浪费、二次装修扰民、土建施工单位和装修单位及业主之间的纠纷频发,正因为如此,国务院办公厅早在1999年就出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》,提出要加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式;住建部也于2002年相应出台了《商品

关于强制实行住宅精装修房交付标准的建议

四川鼎立律师事务所 施杰

我国现在住宅的交付是以清水房和毛坯房为主,精装修房为辅,导致大量的装修材料浪费、二次装修扰民、土建施工单位和装修单位及业主之间的纠纷频发,正因为如此,国务院办公厅早在1999年就出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》,提出要加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式;住建部也于2002年相应出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》等规定,各地也陆续出台了一些规定(比如四川省2013年出台了《四川省住房和城乡建设厅关于加快推进成品住宅开发建设的意见》,青岛市2014年出台了《关于进一步推进建筑产业化发展的意见》),但这些规定目前都集中在国家或地方的安居工程,对其他商品房则只是进行推广,并没有强制实行,导致国家的上述政策未能得到实际的贯彻。  

实际上早在半个世纪前,国外就已开始推行商品住宅全装修模式,目前已发展到较为成熟的阶段。以日本为例,日本的住宅全装修始于20世纪60年代,由于建筑和装修的水平跟不上急速增长的住宅需求,日本采取了从建筑到装修的一体化流程,由开发单位统一施工,大大提高了质量和效率;美国在全装修和住宅产业化方面也具有较高的水平,其方式与日本相似,都是采用标准化生产,进行产业化转型;在欧洲,全装修也已经在新建住宅中十分普及。

结合国内外实践,我认为应该强制实施住宅精装修房作为交付标准、实行精装修交付。理由在于:

一、实行全部住宅精装修交付的必要性

    (一)采用清水房或毛坯房交付的方式势必会导致购房者在接收房屋后再次对房屋进行装修,可能会敲掉以前已经存在的简要的装饰装修,造成原材料、资源的浪费,而如果采用精装修房进行交付,则可以大大的减少这种材料及资源的浪费。

(二)采用精装修的交付标准,可以更好的防止有毒家装材料的污染。

由于每一个购房者都非装修领域的专业人士,其对于装修材料的判断和选择能力有限,因此出现了非常多的有毒家装导致大量儿童入住这些房子后罹患白血病,如果交由有相关经验和专业知识的开发商统一装修并采购装修材料并通过国家的竣工验收(前提是国家有统一的包括质量、环保及用材、空气等在内的装修验收标准,并且把这种标准作为商品房竣工验收标准的一部分),能够更好地防止这种污染。

(三)采用精装修交付标准,可以改善购房者购买清水房或毛坯房出现的不能直接使用,而需要在交房后花很长的时间去装修,导致商品房投入使用率明显下降的情形。

采用清水房或毛坯房交付,那么购房者在交房后势必会花大量的人力、物力进行装修,这将导致购房者不能立即使用房屋,降低房屋的使用效率,但如果能够采用精装修交付,实现拎包入住,能够大大提高房屋的使用效率。

(四)采用精装修交付标准,可以减少商品房土建单位、开发商、购房者和购房者选择的施工单位之间的纠纷。

在购房者购买清水房及毛坯房的情况下,由于每一个购房者对装修都是自己选择设计和施工单位,而这些与该商品房的土建设计和施工单位没有任何关系,因此他们在进行装修和设计时通常不会考虑到土建的设计和施工,土建、设备与装修的衔接问题,故常常会发生破坏房屋主体结构或者破坏防水设施设备的情况,甚至有些会影响到消防设施,因此发生的纠纷不胜枚举。但如果购房者购买的是精装修房,则由于精装修设计及施工单位是开发商统一选择的,开发商势必会通盘考虑项目的土建和装修,并且会对装修质量承担责任和售后保修服务,避免了土建施工单位和装修施工单位的扯皮和互相推诿,更容易维护购房者的权利。

第五,采用精装修交付标准,可以降低由于购房者购买毛坯房或清水房导致入住时间不一样,从而在不同的时间装修势必会造成的影响其他已经入住的业主的扰民事件的比例。

    二、提出如下建议

正是因为上述原因,我建议强制实行精装修房交付标准作为住宅的交付标准,可以通过如下方式进行:

1、政府国土部门把所有商品房都是精装修房作为土地出让文件的其中一个条件,强制实行精装修房交付。

2、住建部门应修改现行的《建筑工程施工质量验收统一标准》以及《商品房买卖合同示范本》中商品房的验收标准及交付标准,把精装修的具体标准(包括材料要求、环保要求、空气质量要求、设计标准等)作为统一的交付标准,并且预留一部分由客户和开发商协商确定,形成统一标准加客户选择标准这样一个复合型的交付标准,既能满足统一精装修的特点、保证装修材料的环保要求,又能够避免客户审美及要求不一致的弊端。

3、住建部门应该制定相关的规章或规范性文件,对开发商选择装修设计及施工单位的程序、条件和造价控制等进行规范,避免其中可能产生的装修价格虚高。

    

    

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