全装修商品房买卖过程的常见纠纷类型及裁判审查要点

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摘要:转自|中伦视界作者|慈龙军律师 孙珊珊律师 一相关背景自2017年起,浙江省及下属各地市、海南省、江苏省等开始陆续出台关于全装修商品房的相关专门规定;2019年2月15日,住建部办公厅发布了关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“住宅项目规范”)第2章第2.3.2条明确规定“城镇新建住宅建筑应全装

转自|中伦视界
作者|慈龙军律师 孙珊珊律师 

相关背景

自2017年起,浙江省及下属各地市、海南省、江苏省等开始陆续出台关于全装修商品房的相关专门规定;2019年2月15日,住建部办公厅发布了关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“住宅项目规范”)第2章第2.3.2条明确规定“城镇新建住宅建筑应全装修交付”,可以预见,未来新建商品房中,全装修商品房的占比将越来越大。

2019年12月16日,江苏省高院印发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》,然而目前我国关于全装修商品房的相关法律法规仍不完善,裁判尺度并不统一,有关全装修商品房的纠纷也非常繁杂。基于此,我们进行了全装修商品房法律法规及案例的专门搜集检索,对全装修商品房的法律规制及裁判审查要点进行了如下总结。

目前我国有关全装修商品房的法律规制

1、关于全装修商品房的法律界定

《住宅项目规范》

第3章第2.3.2:城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。

2、关于全装修商品房预售/买卖合同的相关规定

(1)浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(自2017年5月1日起实施)

第二十条:房地产经营者销售全装修商品房的,应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容;提供室内设施设备的,应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。

(2)《台州市住房和城乡建设局关于加强住宅全装修样板房管理的通知》(台建〔2019〕38号)

第六条:全装修住宅项目应当使用2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》(包括预售合同示范文本和现售合同示范文本)。

(3)南京市《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》(宁房市字〔2019〕15号)

第十一条:新上市商品住宅销售价格中的毛坯价格和装修价格,在商品房销售合同中进行明确,商品房销售合同应包括房屋总价、毛坯部分价格和装修部分价格等项内容。

(4)海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省商品住宅全装修管理办法》(试行)的通知( 琼建质〔2017〕131号)

第十九条:建设单位与购房者签订的商品房买卖合同中应当约定全装修商品住宅的总价,并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。合同中未明确上述内容的,不得向房管部门申请合同备案。

3、关于全装修商品房样板间及广告宣传的相关规定

目前我国不同地区关于样板间的保留时间、是否必须作为交付标准等的规定并不统一,例如,浙江省规定“在展示样板房对合同订立有重大影响时,应当作为房屋装修质量的交付标准”,而海南省则规定”样板房应作为房屋交付参照标准,交付的装修质量和标准不得低于样板房标准”。具体规定如下:

(1)江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》

第六条:出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺是具体确定,对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,应当视为合同内容。

商品装修房销售时,出卖人设置样板间的,交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部分材料、施工质量和品质档次,应当作为装修质量要求的认定依据。

商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的,不予支持。

(2)浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(自2017年5月1日起实施)

第二十条:房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。

(3)海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省商品住宅全装修管理办法》(试行)的通知( 琼建质〔2017〕131号)

第十八条:建设单位应当在预售许可前按照装修设计文件设置样板房及产品展示区,鼓励设置装修施工工艺展示。样板房要真实反映装修标准和施工质量,作为房屋交付参照标准,交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。样板房保留的时间自全装修商品住宅交付之日起不少于1年,或者自工程竣工验收备案之日起不少于2年。

(4)《台州市住房和城乡建设局关于加强住宅全装修样板房管理的通知》(台建〔2019〕38号)

第六条:交付样板房应当与房屋买卖合同约定和最终交付给购房者的住宅全装修标准相一致。

(5)南京市《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》(宁房市字〔2019〕15号)

第十六条:新建全装修住宅项目应按所售主力户型1:1要求建设交付标准样板间,交付标准样板间应与装修评估报告、全装修示范合同的装修标准一致,在公开展示的交付标准样板间中标注各大件的标准品牌对于部分定制产品,需注明材质标准。非交付标准须在现场明示,并在合同中注明。

常见纠纷类型及裁判审查要点

通过在无讼网站输入关键词“全装修”、“商品房预售合同纠纷”进行检索,共计检索到高院案例7件,中院案例675件,基层人民法院案例2351件,其中,近5年以来的案例共计1237件。我们通过对近5年以来高院及中院相关裁判案例的查阅及分析,发现司法实践中关于全装修房屋涉及的争议类型主要包括三类:第一类是商品房是否为全装修房屋的争议;第二类为业主以装修价值不达标主张返还装修差价及利息的争议,第三类为业主以装修价值不达标为由主张解除购房合同的争议,其中以第二类纠纷居多,具体如下:

(一)业主主张所购房屋为全装修房屋,以交付房屋为毛坯房为由主张返还装修款

审查要点:

1、审查购房合同关于装饰设备标准的约定,确定是否为全装修房屋

来源:(2019)浙01民终7311号案,具体如下:

周磊、董婷婷认为其所购买的商品房为精装修商品房。本院认为,《商品房买卖合同》第十二条明确,商品房装饰设备标准约定于合同附件四,附件四中明确了案涉房屋的外墙、内墙、顶棚等交付标准,未明确案涉房屋系精装修。

2、审查开发商向政府行政部门申请备案的销售方案是否明确系争房屋为全装修房,同时审核预售合同约定的价款是否为全装修房屋价款

来源:(2018)沪02民终2402号,具体如下:

本院认为,《预售合同》虽约定系争房屋不含全装修的总价为3,080万元,但同时约定该房屋全装修总价亦为3,080万元,《补充协议》也明确房屋价款按《预售合同》约定的全装修总价3,080万元执行,被告向政府行政部门申请备案的销售方案亦明确系争房屋为全装修房,故本院认为双方合同标的为全装修房屋。

3、审查样板间是否构成交付标准,审查出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料中关于全装修的宣传是否属于合同的组成部分

来源:(2019)浙01民终7311号案,具体如下:

双方签订的合同中亦未明确样板间为交付标准,且附件八中载明出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料属于要约邀请,不作为合同的组成部分。周磊、董婷婷主张的样板间及实际交付房屋装修差价及违约金缺乏依据,原审未予支持并无不当。

(二)业主主张装修价格低于合同约定价格,要求返还装修价差及资金占用利息

1、不支持返还价差及利息的审查要点

(1)购房合同关于计价方式的约定,表明双方买卖的是全装修房屋,而非在毛坯房之外由开发商另行提供装修服务

来源:(2019)鲁02民终11760号案,具体如下:

上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第五款明确载明买受人已完全知悉且理解涉案房屋价格无法拆分毛坯价和装修价,并且承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。现上诉人主张涉案房屋装修价值另外单算,依据不足,其要求被上诉人返还装修差价款,不符合合同约定。上诉人上诉主张该补充协议第一条第五款剥夺其诉权,为无效条款,依据不足,本院不予采纳。

(2)商品房本身属于交易商品,在销售中必然包含开发商的可得利润,房屋价格并非毛坯价和装修价的简单相加,装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加

来源:(2019)鲁02民终11760号案,具体如下:

商品房本身就属于交易商品,其在出售过程中必然包含开发商的可得利润,合同约定是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素,在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的,房屋价格并非毛坯价和装修价的简单相加,装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。

(3)购房合同未明确约定样板间作为交付标准或明确约定样板间只作为参考,对业主主张的样板间及实际交付房屋装修差价不予认可

来源:(2019)浙01民终7292号案,具体如下:

双方签订的合同中未明确样板间为交付标准,且附件八第六条第5点已明确样板间仅供风格及装修效果的参考,不作为交付标准。袁友胜、项新蓉主张的样板间及实际交付房屋装修差价及违约金缺乏依据,本院难以支持。

(4)出卖人的广告、楼书、沙盘及其他销售、宣传资料仅为要约邀请,不应视为正式要约的内容,双方的权利和义务应以合同及附件约定的内容为准

来源:(2019)皖11民终2115号案,具体如下:

合同约定开发商针对上诉人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料仅供上诉人购房时参考,并不视为正式要约之内容,开发商不因上述广告、宣传资料而承担违约责任,上述广告、宣传资料于本合同及其附件内容不一致的,以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息,不构成合同内容,双方不受其约束。故开发商针对上诉人所购房屋所做的宣传资料不应视为正式要约的内容,双方的权利和义务应以合同及附件约定的内容为准。开发商广告宣传资料不能作为认定涉案房屋装修价值的依据,双方签订的商品房预售合同亦未明确约定房屋装修的价值,故上诉人主张涉案房屋装潢价值为1500元/平方米的诉讼请求不能成立。

(5)对装修价值进行评估不具有参考意义从而不支持业主的鉴定申请

来源:(2019)浙01民终7292号案,具体如下:

袁友胜等向本院申请对样板房和涉案房屋的装修装饰设备价值进行鉴定,以证明欢乐城公司交付的商品房未达到质量标准。本院认为,袁友胜等在一审中已经就该鉴定提出申请,袁友胜等未能提交充分有效证据证明双方约定的商品房交付标准系以案涉楼盘的样板房为准,且双方已经在附件中明确约定样板房仅供风格及装修效果的参考,不作为交付标准,本院对该鉴定申请不予准许。

2、支持返还价差及利息的审查要点

(1)以委托评估机构对涉案房屋的装修价值评估或与涉案房屋同批购买房屋的装修价值评估结论作为依据,如预售合同约定的装修价格高于评估价格,则开发商应予以退还

来源:(2015)西中民二终字第01532号案,具体如下:

李佳奕要求法院参照与其同批购买被告公司房屋的孙菁等案件法院委托评估机构对涉案房屋装修价值进行评估的结论来处理本案,理由成立。本院综合孙菁等案件对房屋装修价值进行评估的结论,其平均每平方米的装修价值远远低于双方合同中约定的装修价款。被告公司理应将装修款差额部分退还给李佳奕。

(2)开发商交付房屋明显与合同约定的交付标准不符,如缺少交付标准中相关设施的,开发商应返还差价及赔偿

来源:(2018)沪01民终2382号案,具体如下:

系争预售合同第四条明确约定,系争房屋的总房价款包含附件三中所列明装修及设备的价款,而附件三中写明的“浴缸”理应包含于房屋总价款中。但是,开发商交付的系争房屋内并未安装浴缸,故开发商应支付屠其雨、魏芝浴缸折价补偿款1,728元。

(3)开发商的宣传资料就案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应认定为要约,从而认定以宣传资料中的标准作为装修交付标准,结合装修工程造价鉴定结论,认定应返还差价

来源:(2016)粤06民终2377号案,具体如下:

富逸湾公司在与黎劲涛签订案涉合同前,就案涉房屋的销售发放过宣传单,该宣传单明确均价6180元/㎡含2000元/㎡全屋品牌豪装,宣传单还附有房门、卫生间门、防火门、橱柜、灯饰、浴室、地砖、空调、地板的品牌及参考价。故虽然商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请,但富逸湾公司就案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,原审法院据此并结合当事人双方在涉案《商品房买卖合同》中关于涉案房屋的装修标准未作出新的约定之案件事实,将富逸湾公司在上述宣传单中关于房屋装修标准为2000元/㎡的承诺认定为涉案《商品房买卖合同》的应有内容妥当,本院予以维持,原审法院以广东同益达工程顾问有限公司出具的《工程造价鉴定书》作为案涉房屋工程造价的依据,并据此判决富逸湾公司向黎劲涛支付装饰装修差价67057.32元妥当,本院予以维持。

(三)购房者以全装修未达到约定的***元/平方米装修标准为由,主张解除购房合同

不支持解除合同的裁判审查要点

装修不达标不构成合同目的不能实现,应不予支持

来源:(2017)鲁民申717号案,具体如下:

关于装修标准,涉案合同第十三条约定:“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准,达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按约定予以完善或据实向买受人补偿装饰、设备差价,合同继续履行”。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。根据以上查明的事实,王敬顺主张房屋精装修不达标不属于上述情形,原审驳回王敬顺依据该条款行使解除权的诉求,并无不当。

结语

纵观商品房开发销售的整个工程,自在建工程报批、报监及竣工验收备案至商品房销售方案备案阶段、前期销售宣传至最终的商品房预售/买卖合同签订及商品房交付阶段,就全装修商品房而言,每一个环节都存在引发法律争议的风险。目前存在争议较多的阶段应属前期销售宣传阶段,各地的法律规制及裁判尺度尚不统一,且通常易被开发商忽视的阶段也是前期销售宣传阶段,而该阶段开发商向购房人发放的宣传资料、展示的样板间等,往往又会成为法院在裁判过程中的关注焦点,目前江苏省高院已明确作出了“商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的,不予支持。”的规定。在前述背景下,建议各地房企除应加强对销售人员、营销代理的管理外,还应及时关注当地法院、住建管理部门等有关主管部门关于全装修商品房的法律规制动态,以便更好的对商品房销售等行为的法律后果作出预判,最大程度防范自身的法律风险。

The End

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